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16.02.2017 Von: Pascal Wiederkehr, Annina Just

Küsnachter Amtlich

«Das wäre nicht zu verantworten»


«Das Projekt der Gemeinde kostet den Zolliker keinen Steuerfranken, ausser

Anfangs gab es nur eine Variante: Nun müssen die Zolliker Stimmberechtigten am 22. März über zwei zusätzliche Initiativen zum Zolliker Zentrum befinden. Die Gemeindepräsidentin Katharina Kull-Benz (FDP) erklärt, warum sie weiterhin für das Gemeindeprojekt ist.

Katharina Kull-Benz, haben Sie die Stimmung im Dorf falsch eingeschätzt? 
Also für mich ist die Stimmung immer noch positiv. Ich weiss nicht, weshalb es jetzt nicht mehr so sein sollte. Der Gemeinderat hat das Projekt Areal Beugi weiterverfolgt, zu dem uns die Gemeindeversammlung im Juni 2015 den Auftrag gegeben hat.

Wie ging es danach weiter? 
In einem ersten Schritt hat der Gemeinderat nach Ausschreibung für den Grossverteiler mit dem besten Anbieter Coop einen Vorvertrag abgeschlossen. Als Nächstes wurde der Baurechtsvertrag ausgeschrieben. Es haben sich etliche Interessenten gemeldet. Die zwei besten Angebote verfolgen wir nun weiter. Inzwischen sind zwei Initiativen eingereicht worden, die sich einerseits gegenseitig ausschliessen und anderseits natürlich auch zum Gemeindeprojekt querstehen.

Wurden Sie von den Initiativen überrascht? 
Man kann nicht sagen, dass wir die Initiativen erwartet hätten. Im Vorfeld hört man aber manchmal schon das eine oder das andere. Der Gemeinderat ist nach wie vor von der Gemeindevorlage für das Areal Beugi überzeugt. Vor allem natürlich, weil wir die Zolliker Bevölkerung stark in den Planungsprozess einbezogen haben.

Aber hat man die Anliegen der Initianten vorher nicht gespürt? 
Dass die Gemeinde das Projekt selber bauen soll, wie es die Initiative Brändli verlangt, war vorher nie ein Thema in der Bevölkerung. Aber jetzt liegt es auf dem Tisch und die Zollikerinnen und Zolliker müssen an der kommenden Gemeindeversammlung darüber befinden.

Kann es sich Zollikon überhaupt leisten, selber zu bauen? 
Nein. Wenn wir die Rechnung 2015 anschauen, dann besteht bereits heute ein Fremdkapital von über 115 Millionen Franken. Hinzu kommen die schon bewilligten und geplanten Investitionen der nächsten Jahre für Infrastruktur, Liegenschaften der Gemeinde, Schulbereich und Bade- und Sportanlage. Rechnet man diese zusammen, liegen wir nahe bei 200 Millionen Franken Fremdkapital.

Selberbauen ist aus Ihrer Sicht also unmöglich. 
Das wäre nicht zu verantworten. Dies ist auch der Grund, weshalb die Gemeinde das Land im Baurecht abgeben will. Der Initiant und der Gemeinderat kommen mit ihren Berechnungen für die Variante Selberbauen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

Nach Ablauf des Baurechts in 82 Jahren folgt der sogenannte Heimfall. Kritiker sagen, dass man damit der kommenden Generation die Kosten aufhalst. 
Diese Überlegung, dass wir die Kosten aufschieben, ist falsch. Die Gemeinde profitiert während der ganzen Baurechtsdauer vom jährlichen Baurechtszins von rund einer Million Franken. Zudem hat Zollikon nach Ablauf der Baurechtsdauer zwei Möglichkeiten: Wir können die Überbauung laut Baurechtsvertrag für 80 Prozent des dannzumaligen Verkehrswertes zurückkaufen oder aber den Baurechtsvertrag verlängern.

82 Jahre klingen für viele nach einer Ewigkeit. Doch die Gemeinde will das Land heute an einen fremden Investor abgeben. Ist das ein Teil der Angst? 
Das Grundstück bleibt im Eigentum der Gemeinde. Ein Baurecht ist kein Verkauf. Ein Verkauf wäre in Zollikon an dieser zentralen Lage überhaupt nicht sinnvoll. Ein Baurecht gibt es ja bereits beim Althaus. Auch in Küsnacht, Meilen, Horgen gibt es sogar grössere Projekte, die die Gemeinden im Baurecht abgegeben haben.

Was ist der Vorteil einer Abgabe im Baurecht? 
Je länger das Baurecht, umso länger die Amortisationsdauer und damit umso höher der Baurechtszins oder umso günstiger die Wohnungen. Baurechte errechnen sich nach dem Erneuerungszyklus der Liegenschaften. Man sagt, dass Gebäude ca. alle 25 bis 30 Jahre saniert werden müssen. Die laufenden Verträge mit den Zolliker Baugenossenschaften haben praktisch ausnahmslos eine Laufdauer von 80 Jahren.

Die Initiative Widmer möchte nun aber, dass das Baurecht nur an Zolliker Baugenossenschaften abgegeben werden darf.
Das Projekt der Gemeinde kostet den Zolliker keinen Steuerfranken, ausser den Projektierungskosten. Die Initiative Widmer verlangt die Abgabe im Baurecht zu vergünstigten Baurechtszinsen, was einer Subvention der Wohnungen gleichkäme. Das würde weniger Baurechtszins für die Gemeinde bedeuten. Laut Gemeindeversammlungsbeschluss 2015 wurde aber explizit kein subventionierter Wohnungsbau ausgeschrieben.

Wie hoch werden die Mieten sein? 
Gemäss den von den potenziellen Baurechtnehmern vorliegenden Offerten werden die monatlichen Mieten zwischen 2200 und 2400 Franken für eine 3,5-Zimmer-Wohnung liegen. Das ist in Zollikon definitiv mittleres Preissegment. Zudem kann mit einem Baurechtszins von ca. einer Million Franken jährlich in die Gemeindekasse gerechnet werden. Diese Grössen dürften mit der Initiative Widmer schwierig zu erreichen sein.

Ebenfalls von der Initiative Widmer wird verlangt, dass die Gemeinde zum Schutz der kleinen Läden auf einen Grossverteiler, in diesem Fall den Coop, verzichtet. Was sagen Sie dazu? 
In Zumikon ist der Coop nur mit einer kleinen Filiale im Zentrum vertreten, hat im Ortsteil Waltikon neu aber einen grossen Standort eröffnet. In der Folge hat der Dorfkern an Attraktivität verloren. Es braucht die Grossen, damit die Kleinen existieren können. Wer zu Migros oder Coop geht, der schaut auch noch beim Schuhmacher oder Käseladen vorbei. Der Einkaufstourismus der Zolliker in benachbarte Gemeinden würde mit einer neuen, grösseren Coop-Filiale auf dem Areal Beugi wegfallen.

Wäre es also ein Nachteil, wenn man auf den Grossverteiler verzichtet? 
Ja, aus den erwähnten Gründen, und weil dann auch die Quersubventionierung der Wohnungsmieten durch die Einnahmen aus dem Mietvertrag mit Coop entfallen würde.

Einige Kritiker befürchten, dass der Grossverteiler zu viel Verkehr anziehen wird. 
Der Kanton hat die Erschliessung in der Vorprüfung gutgeheissen. Einen Stau wird es auf der Zufahrtsspur zur Tiefgarage nicht geben. Auch der Lärmschutz wurde geprüft. Coop plant, im Schnitt dreimal am Tag unterirdisch anzuliefern, aber nicht etwa mit 40-Tönnern, sondern mit normal grossen Lastwagen. Wir sind der Meinung, der neue Coop nützt in erster Linie den Zollikern. Mit Mehrverkehr ist zu rechnen, aber vor allem auch durch die Mieter der geplanten rund 50 Wohnungen.

In der Bevölkerung wird auch geklagt, bei einer Abgabe im Baurecht habe man keinen Einfluss auf die Architektur. 
Das stimmt so nicht. Die Gemeinde behält ihren Einfluss. Dem Baurechtnehmer wurde vorgegeben, dass in der Jury des Architekturwettbewerbs nach SIA-Normen neben Fachexperten auch zwei Gemeindevertreter einen Sitz haben. Aus diesem Grund hat der Gemeinderat auch den Grossverteiler mit einer Ausschreibung selber gesucht. Der künftige Baurechtnehmer muss diesen Vorvertrag mit Coop übernehmen. Im Vertrag ist auch geregelt, dass Coop nicht nur Ladenfläche im Untergeschoss, sondern auch im Erdgeschoss mietet.

Wann entscheidet sich die Gemeinde für einen Baurechtnehmer? 
Wir warten jetzt zuerst den Ausgang der Abstimmung an der Gemeindeversammlung im März über die beiden Initiativen ab. Werden beide Initiativen abgelehnt, wird am bisherigen Gemeindeprojekt weitergearbeitet und der Gemeinderat unterzeichnet einen Vorvertrag mit dem Baurechtnehmer. Die Zolliker Bevölkerung kann nach Durchführung des Architekturwettbewerbs an einer Gemeindeversammlung vermutlich 2018 über das gesamte Projekt entscheiden.

Kann der ursprüngliche Terminplan trotzdem eingehalten werden? 
Ja. Wir verlieren hoffentlich höchstens ein oder zwei Monate, wenn das Gemeindeprojekt nach der Gemeindeversammlung im März weiterverfolgt werden kann.

Und wenn eine der Initiativen angenommen wird? 
Dann muss der Gemeinderat wieder über die Bücher.

Wie hoch schätzen Sie die Chancen der Initiativen ein?
Darüber wage ich keine Prognose. Aber das Gemeindeprojekt für das Areal Beugi ist die beste Lösung für die ganze Zolliker Bevölkerung.

Woran liegt es aus Ihrer Sicht, dass in Küsnacht, Herrliberg und auch Zollikon Zentrumsprojekte so umstritten sind?
Ganz einfach: Diese drei Gemeinden wollen ein neues Zentrum, daher ist es ein Thema (lacht). Dass so grosse Projekte die Bevölkerung interessieren und zu Diskussionen führen, ist klar.



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