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31.01.2018
Zürich West

Areal Neugasse: 33 oder 100%?


Auf dem Areal Neugasse (es beginnt hinter den hellblauen Hochhäusern und dem Bahndamm, reicht rechts bis zu den Gleisen, hinten bis zu den gelben Häusern) sollen gemeinnützige Wohnungen entstehen. Foto: Lisa Maire

Der Verein Noigass fordert auf dem SBB-Areal Neugasse im Kreis 5 100 Prozent gemeinnützigen Wohnungsbau. Er wird unterstützt von AL und SP. Die Stadt und die SBB haben aber 33 Prozent vereinbart. Eine Einigung ist bisher nicht in Sicht – aber Gespräche finden statt.

Pia Meier

Das SBB-Areal Neugasse wird vom Bundesunternehmen nicht mehr als Werkstätte gebraucht. Es soll deshalb neu überbaut werden. Geplant sind 300 bis 400 Wohnungen und Gewerbe. Der Verein Noigass fordert mit einer Petition 100 Prozent gemeinnützigen Gewerbe- und Wohnraum auf dem Neugasse-Areal der SBB. Am vergangenen Montag organisierte er ein Podium zum Thema «100 oder

33 Prozent gemeinnützigen Wohnungsbau auf dem Areal Neugasse».
Ebenfalls am Podium teilgenommen hat Peter Schmid von der Baugenossenschaft «Mehr als Wohnen»: «Für die Quartierentwicklung und das Quartier wäre es ein Vorteil, wenn es 100 Prozent wären. Wie das Projekt «mehr als wohnen» zeigt, kann man dann ein Projekt aus einem Guss machen und insbesondere Quartieranliegen besser erfüllen, als wenn es verschiedene Investoren (mit allenfalls auch verschiedenen Zielen) sind. Dabei geht es auch um Fragen der Erdgeschossnutzungen, der Vermietung, der Verschiedenheit von Wohnformen und Wohnungen für eine breite Palette von Haushalten und Alt und Jung etc. Bei den SBB stellt sich zudem die Frage nach ihrem Beitrag in der Stadt Zürich an den gemeinnützigen Wohnungsbau. Sie haben riesige Flächen in Zürich überbaut und das Maximum an Gewinn realisiert. Für den gemeinnützigen Wohnungsbau nur sehr wenig (Letzibach D, Zollstrasse und jetzt Neugasse), was deutlich weniger als 5 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. Mit den 100 Prozent könnte da etwas kompensiert und korrigiert werden.»

Finanzieller Mehrwertausgleich

Die Erfahrungen mit 100 Prozent gemeinnützigem Wohnungsbau seien gut, nicht nur bei «mehr als wohnen», so Schmid. Im Ausland, aber auch in Zürich werde es weitere solch grosse Projekte geben (Koch-Areal, Thurgauerstrasse). «Bezüglich Erfahrungen verweise ich auf die vielen Preise, die «mehr als wohnen» bisher erhalten hat, und das grosse nationale und internationale Interesse.»

Die SBB halten jedoch an 33 Prozent gemeinnützigem Wohnungsbau fest, wie sie auf Anfrage mitteilen. «Das Areal Neugasse erbringt verschiedene Leistungen fürs Gemeinwohl: eine Schule, öffentliche Freiräume, einen verbesserten Zugang zum Bahnhof Hardbrücke. Diese Leistungen werden über den Mehrwertausgleich finanziert», erläutern die SBB. Das Unternehmen verweist auch auf den Mehrwertausgleich. «Dieser bedeutet, dass wenn das ehemalige Werkareal neu für Wohnraum genutzt wird, die Stadt Anspruch auf einen Ausgleich des Mehrwerts, der für die SBB entsteht, nach städtischer Praxis 50 Prozent des Mehrwerts hat. Mit einem höheren Anteil an gemeinnützigem Wohnen würde kein finanzieller Mehrwertausgleich entstehen – diese Leistungen müssten dann durch Steuergelder finanziert werden.»

Die 33 Prozent waren beim aufwendigen Mitwirkungsprozess im vergangenen Jahr aber nicht verhandelbar. «Die SBB haben zusammen mit der Stadt Zürich gewisse Bedingungen vorgegeben, diese sind im Prozess nicht verhandelbar, auch weil diese in einem regulierten Planungs- und Bauprozess ohnehin eingehalten werden müssen. Innerhalb dieses Rahmens waren die Teilnehmer aber frei», halten die SBB fest. «Der Prozess basiert auf den grössten Übereinstimmungen innerhalb der Rahmenbedingungen, nicht auf Einzelmeinungen.» Die SBB wollen den Dialog mit den Anwohnern und den Bewohnern der Neugasse weiterführen. «Aufgrund der positiven Erfahrungen mit dem Mitwirkungsverfahren Neugasse wollen wir auch bei anderen Planungen schweizweit solche Verfahren durchführen. Dies gab Jürg Stöckli, Leiter SBB Immobilien, am letzten Workshop bekannt», betonen die SBB.

Nicht nur aufs Wohnen fokussieren

Für die Stadt sind die 33 Prozent Teil der SBB-Strategie für ihre Areale, in die die Ergebnisse der Verhandlungen mit dem Stadtrat eingeflossen sind und von der «der Stadtrat zustimmend» Kenntnis genommen hat. «Am stadträtlichen Standpunkt hat sich in der Zwischenzeit nichts geändert. Man befindet sich aber weiterhin in einem konstruktiven Dialog mit den SBB», so Matthias Wyssmann, Sprecher des städtischen Hochbaudepartements, auf Anfrage. Ob dabei der Wohnanteil nochmals diskutiert werde, sei offen. Das Departement legt Wert auf ein paar grundsätzliche Punkte zum Neugasse-Areal: «Ein Drittel gemeinnützige Wohnungen entspricht dem Programm Wohnen des Stadtrats und dem Willen der Bevölkerung, so ist es in der Gemeindeordnung festgehalten. Ein Drittel sind in einem kooperativen Verfahren ein realistisches Ziel und ein gutes Ergebnis.» Und weiter: «Zudem ist die Fokussierung nur auf die Wohnungen zu eng. Die Stadt hat den SBB weitere Zugeständnisse abgerungen: beim Grünraum und bei der Infrastruktur zum Beispiel Schulhaus.»

Auch gehe es nicht nur um das Areal Neugasse, die Areale Werkstadt und Hardfeld gehören ebenfalls dazu. «Die Stadt hat dort erreicht, dass Industriezonen erhalten bleiben und preisgünstiger Gewerberaum entsteht. Günstig arbeiten ist für eine Stadt auch wichtig. Das trägt zum Erhalt eines urbanen Werkplatzes bei», betont das Hochbaudepartement. Weiter verweist auch die Stadt auf den Mehrwertausgleich.

«Keine echte Teilhabe»

Die AL hingegen unterstützt den Verein Noigasse betreffend 100 Prozent gemeinnützigen Wohnungsbau. Man fand es gut, dass Res Keller vom Verein Noigass anlässlich des fünften und letzten Workshops der SBB den Mitmachenden noch einmal seinen Einsatz für eine zu 100 Prozent gemeinnützige Bebauung des Areals nahebringen konnte – den eigentlichen Knackpunkt der ganzen Planung.

Ansonsten kritisiert die Partei den Mitwirkungsprozess: «Der ganze Prozess war auf das von der SBB AG gewünschte Ergebnis fokussiert, nicht auf echte Teilhabe.» Die AL erachte nur die breit angelegte Beteiligungsmöglichkeit als gut. Hingegen seien die zu diskutierenden Themen zu stark auf abstrakte städtebauliche Fragen beschränkt gewesen. «Wichtige Themen für eine qualitätsvolle Stadt- und Quartierentwicklung wurden ausgeklammert: Soziale Zusammensetzung, Verdichtungsgrad, Mehrwertabschöpfung, Gemeinnutzen, Besitzverhältnisse etc. konnten nicht mitdiskutiert werden.» Wenn sozialräumliche Bedingungen im Beteiligungsprozess nicht zur Debatte stehen würden, könne das Quartier nicht mit Bedacht erweitert werden. Mit dieser starken Limitierung der Teilhabe am Planungsprozess verkomme die aufwendige Beteiligung der Bevölkerung zur Farce. Insgesamt habe sich die Partizipation auf eine Anhörung beschränkt. «Der ganze Prozess war auf das von der SBB AG gewünschte Ergebnis fokussiert, nicht auf echte Teilhabe», so die AL. Es fehlten wichtige Aussagen zur Lösung widersprüchlicher Anliegen oder zur Gewichtung der einzelnen räumlichen oder funktionalen Aspekte im zukünftigen Masterplan und Gestaltungsplan. «So wurde zum Beispiel die folgende Frage nicht beantwortet: Ist angesichts mehrerer geplanter Hochhäuser eine 100 Prozent gemeinnützige Überbauung mit tragbaren Mieten möglich?», hält die AL fest.

Bezahlbarer Wohnraum oder Eigentumsrechte?

In der Zwischenzeit hat die AL Unterstützung von der SP Stadt Zürich erhalten. Die Meinungen der linken und bürgerlichen Parteien im Kreis 5 gehen weit auseinander. Simon Diggelmann, SP-Gemeinderat Kreis 4 + 5, differenziert: «Hier muss klar zwischen dem Mitwirkungsprozess und der Forderung nach 100 Prozent gemeinnützigen Wohnungen unterschieden werden.» Der Prozess an sich sei vorbildlich gewesen. «Ich habe selber an allen Veranstaltungen teilgenommen und bin beeindruckt vom Engagement der Teilnehmerinnen und Teilnehmer.» Was die SBB mit den Resultaten machen, werde sich noch zeigen müssen. «Wollen sie ihre Glaubwürdigkeit wahren, können sie es sich nicht erlauben, von den städtebaulichen Resultaten abzuweichen. Ansonsten wäre dies ein Affront gegen alle, die teilgenommen haben, und der Prozess wäre tatsächlich eine Farce gewesen.» Die Forderung «100 Prozent Noigass» entspreche dem enorm starken und legitimen Bedürfnis nach bezahlbarem Wohnraum und sei auf politischem Weg und über die entstandene Bewegung einzufordern.

Anders sieht es Elisabeth Schoch, Gemeinderätin FDP Kreis 4 + 5, die am Mitwirkungsprozess wie andere bürgerliche Parteien nicht teilgenommen hat: «100 Prozent gemeinnütziger Wohnungsbau zu Kostenmiete ist nicht sinnvoll und können wir nicht gutheissen. Hier wird der Bogen ganz klar überspannt.» Und weiter: «Die SBB gehören ja dem Volk und daher erwarten wir, dass mit diesem Vermögen sinnvoll umgegangen wird. Damit können wiederum die Bahnen finanziert werden, was im Interesse aller liegt. Wenn die SBB nun das Areal nur so ausbauen, dass sie keinen Gewinn erwirtschaften, prellt sie das gesamte Schweizer Volk um Einnahmen – und das für ein paar wenige. Und das noch immer mit nur mässiger Kontrolle, ob wirklich die ‹Bedürftigen› darin wohnen.» Zudem gehe es um Eigentumsrechte. Die SBB seien auch eine privatrechtliche Institution. Sie sollen deshalb selber (im Rahmen der Gesetzgebung) ihr Areal so bebauen, wie sie es für richtig halten. «Eine Auflage der Stadt für einen Teil gemeinnütziger Wohnungen kann man noch verstehen, ja ist Volkes Wille, doch 100 Prozent ist ein Eingriff in die Eigentumsrechte ohne gesetzliche Legitimation», betont Schoch.

«Es geht um Wählerstimmen»

Braucht der Kreis 5 überhaupt so viele gemeinnützige Wohnungen? Auch diesbezüglich gehen die Meinungen auseinander. «Im Dezember hat Statistik Stadt Zürich eine Auswertung der baulichen Entwicklung und Mieten zum Escher-Wyss-Quartier im Kreis 5 präsentiert. Dort hat sich eindrücklich in Zahlen bestätigt, was ja bereits seit längerem klar war. In den letzten Jahren sind im Kreis 5 überproportional teure Wohnungen entstanden, und auch die Immobilienpreise sind generell stark gestiegen», hält Diggelmann fest. Es brauche hier dringend Massnahmen, um diesen Trend zu stoppen. Eine grosse Mehrheit der Bevölkerung könne sich diese Wohnungen nicht leisten. «Damit das Quartier lebendig und durchmischt bleibt, braucht es dringend bezahlbaren Wohnraum.» Die politische Forderung «100 Prozent Noigass» entspreche einem realen Bedürfnis. Das Engagement hinter dieser Bewegung sei beeindruckend und werde viel bewirken.

Schoch hingegen hält fest: «Dem oberen Kreis 5 tut es gut, wenn es eine Durchmischung gibt – diese Durchmischung geht halt mal in eine andere Richtung. Das Quartier ist jetzt von Genossenschaftswohnungen dominiert.» Der AL geht es ihrer Meinung nach nur um Wählerstimmen und Marktanteile. «Mit diesem Vorstoss soll die linke Wählerschaft im Kreis 4 und 5 gefördert werden, um die Zunahme an anderen Wählern im Industriequartier auszugleichen», ist Schoch überzeugt.



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